재테크 달인이 되려면..
-아파트 투자수익률을 계산해보고 매입결정을 하자 
출처 : 다음 머니닥터, 김정용 
 
 
주택을 매입할 때 고려해야 할 부분이 있다. 기본적으로 취득할 때의 취등록세, 또 기존주택을 매도한다면 양도소득세, 대출을 받았다면 대출이자부분에다 물가상승률 연 3.5% 등 매입으로 인한 부대비용보다 상회할만한 주택을 매입해야 손해를 보지 않는 셈이다. 이런 투자분석을 통해 아파트 향후 가격을 가늠해보고 매입 시 의사결정을 해보는 것도 좋은 생각이라고 할 수 있다.

 

예컨데 상도동에 전세 5천만원짜리 주택에 거주하고 있는 A라는 사람이 있다고 하자. 가격이 1억5천만원선인 노량진동 상도건영 15평짜리 주택을 1억원 정도 대출받아 매입하려고 하는데 매입해도 될지 고민이 될 것이다. 투자수익률 분석은 이런 의사결정을 돕기 위함이다.

1억원을 연 6%로 대출받는 다고 하면, 연이자는 600만원, 3년이면 1800만원으로 이에 취등록세 405만원(15000만원*2.7%)을 합하면 3년동안 취등록세와 대출이자만 고려해도 2205만원 이상 가격이 올라야 손해가 아닌 셈이다.

 

하지만 노량진동 상도건영 15평형의 경우 3년동안 2천만원이 상승하지 못할 것으로 보인다. 소형평형이어서 상승폭이 크지 않은데다 상대적으로 새아파트인 노량진동 신동아리버파크 25평형이 평당 1천만원선에 그치고 있어 낙후된 상도건영 15평형이 3년동안 2천만원이 상승하지는 못할 것으로 보인다. 그렇다면 A의 경우 1억원을 대출받아 상도건영 15평형을 매입할 바엔 오히려 전세로 사는 게 낫다는 결론이다.

 

이처럼 매입의사결정 시 투자수익률을 계산해보고 매입여부를 결정하는 것도 재테크 방법 중 좋은 수단이라고 본다. 이중 매도할 때의 양도소득세까지 고려하고 싶다면 4장 ‘세금의 허리케인 양도소득세를 잡자’를 참고하기 바란다.

 

또 이런 부분도 고려해야 한다. 현재 8천만원 전세로 거주하는 B가 판교와 광교신도시 수혜지역인 상현동 현대홈타운 24평형을 매입하고자 할 때, 2006년 6월 24평형의 경우 2억원선에 거래되고 있다. B가 1억2천만원을 대출받아 매입해도 될까? 집값 외에도 가구나 이사비용 등의 기타비용도 고려해야 하기 때문에 B가 1억2천5백만원을 대출받아 집을 장만한다면 소위 ‘몰빵투자’하는 셈이 되는 것이다. 인근에 위치해 현대홈타운보다는 단지가 뒤처지는 풀빛삼호벽산 24평형의 경우 1억8천만원선에 거래되고 있다.

 

이렇게 무리한 투자를 해도 되는 것일까? 대출이자를 살펴보자.

B가 상현동 현대홈타운 24평형을 취등록세를 포함해 1억2천5백만원을 연 5.2% 금리로 담보대출을 받는다고 가정할 때, 연 650만원의 이자가 발생한다. B가 1억8천만원인 삼호벽산을 매입한다면 1억5백만원을 대출받아 연 546만원의 이자가 발생한다. 두 곳의 이자금액의 큰 차이가 아니다. B가 매입을 한다면 현재보다 좋은 주택의 선호도가 높아지는 추세이기 때문에 매입가격이 큰 차이가 아니라면 풀빛삼호벽산보다는 상현동 현대홈타운을 매입하는 게 좋다고 본다. 지금의 차가 앞으로는 더 벌어질 것으로 보이기 때문이다.

5년을 살펴보면 상현동 현대홈타운의 이자는 3250만원이 발생하고, 풀빛삼호벽산을 매입한다면 2730만원의 이자가 발생한다. 이 두 곳의 차이는 520만원이다.

상현동 현대홈타운 24평 현재 2억원으로 매년 5%씩 상승할 경우 (단위:만원)
===============================================================
년도 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년
---------------------------------------------------------------
매매금액 21000 22000 23000 24000 25000
---------------------------------------------------------------

물론 상현동 현대홈타운이 2011년 이후에는 2억5천만원보다 높은 가격에 거래될 것으로 보이지만 여기서는 예로서만 활용하기로 하자.

2011년에 2억 5천만원에 매도했다고 가정할 때, 간략히 5천만원의 차익에다 5년간의 대출이자 3250만원을 제하고 나면 1750만원 이득인 셈이다. 또한 양도소득세도 1가구1주택으로 3년이상 보유로 비과세 대상이기 때문에 고려할 필요가 없다.

 

그렇지만 이렇게 보고 매입결정을 해도되는 걸까?

우선 가계수입이 많지 않은 이상 일반 가정에서 연 650만원의 대출이자 지출은 큰 금액이다. 살다보면 목돈이 필요한 경우가 있기 때문에 대출이자가 연 650만원이라면 너무 빠듯한 게 아닌가 싶다. 그렇기 때문에 자신의 상황에 맞게 투자를 고려해야지 무리하게 투자한다면 낭패를 보기 쉽상이다.

또 B가 5년후에 상현동 현대홈타운을 매도함에 따른 투자성적을 살펴보면, 매도가와 매수가의 차이는 5천만원으로 대출이자보다 상회해 대출이자로 지출한 부분은 회수가 돼 이득인 셈이지만 주택을 보유함으로써 지출해야했던 최소한의 것들도 함께 고려해 보자. 차액 5천만원에서 재산세(5년간 약160만원), 복비(매도·매수 200만원), 취등록세 540만원, 채권손실액 및 법무사비 약 50만원 등을 제하고 나면 4050만원으로 단지가 좁아 5년간 거주하기도 불편한데다 서울로의 출퇴근 등의 고생(?)을 감안한다면 큰 투자수익은 아니라고 본다. 왜냐하면 만일 B가 이사가지 않고 직장 인근에서 계속 8천만원 전세로 거주하면서 연 6%대의 수익이 나오는 적립식펀드에 매달 이자로 나가던 54만원을 5년간 불입했다면 이자와 원금은 총 3734만원으로 큰 차이가 없기 때문이다. 또 이럴 경우에는 급하게 목돈이 필요하더라도 걱정할 필요가 없다. 물론 상현동 현대홈타운이 2011년경에 2억8천만원이라면 상현동 현대홈타운을 매입한 것이 결과적으로 투자수익면에서는 훨씬 낫다. 하지만 이러기 위해서는 ‘집값상승‘이라는 대전제를 만족시켜야 한다.

 

그렇다고 매입하지 말아야 할까?

그런 건 아니라고 본다. 상현동 현대홈타운 24평형의 경우 단지가 협소하고 대로변이라 시끄럽긴 하지만 상현동 20평형대 중에서는 그런대로 괜찮은 단지이고 인근에 분양되는 단지도 20평형대는 거의 찾아볼 수 없는데다 광교신도시가 2007년 하반기부터 분양되고 나면 가격측면에 상당한 압력을 보기 때문에 괜찮은 단지라 할 수 있다. 그렇지만 B의 경우 대출을 크게 잡았기에 이런 문제가 발생하는 것이다. 이럴 경우에 전세가격이 저렴하면서도 거주하기 괜찮은 강북 빌라에 2년이상 전세로 거주하면서 나머지 금액에다 대출을 최소화해 전세끼고 상현동 현대홈타운을 매입한다면 분명 ‘집값 상승’이라는 대전제의 리스크를 최소화할 수 있어 B는 이득을 볼 수 있을 것이다. 다만 이런 경우에는 주거라는 편익이 무시된 경우다. B가 상현동에서 거주하면서 비교적 새아파트에서 거주하는 편익 말이다. 이럴 때 편익까지 고려해 매입할지 말아야 할지는 독자의 기호나 마음가짐에 따라 다를 것이라고 본다.

 

결과적으로 집을 매도해 단순히 차액이 많다고 좋아할 것이 아니라 편익과 다른 기회비용을 함께 고려하고 저울질해봐 최선의 선택을 하는 것이 합리적이라 할 수 있다.