적은돈으로 내집 마련하기
(수도권에서 값싼 경매물건 잡기)
 
출처 : 다음 머니닥터, 윤재호 
 
요즘 분당, 일산, 평촌 등 수도권 인기지역 부동산값은 엄청나게 올랐다. 종목과 가격대를 가리지 않고 꾸준한 오름세를 타다 보니 값싸게 부동산을 장만하는 시장인 경매에서도 싼 물건 구하기가 점차 어려워지고 있다. 서울과 가까운 인기 수도권지역의 경매물건은 입찰경쟁률이 치열해 투자가치 있는 물건의 경쟁률은 10대 1을 넘기는 경우가 허다하다. 낙찰가율도 서울과 맞먹는 90%대를 훌쩍 넘어 경매시장이 아니라 경마(?) 시장이라는 우스갯소리마저 나온다.
그러나 수도권 외곽지역인 평택, 안성, 구리, 성남시 등 신도시와 다소 떨어져 있는 도시의 경우 투자자들의 관심이 높지 않아 여전히 싼값에 매입할 수 있다. 서울과 떨어져있기 때문에 자금여력이 있는 투자자들의 관심권 밖인 데다 부동산투자의 특성상 관리의 어려움으로 인해 투자자들의 관심이 높지 않은 특성을 갖고 있다.

 

물량 많고 값 싼 수도권 지역 노려 볼만

서울과 분당, 일산 등 인기지역의 경우 낙찰가율이 90%를 넘지만 이들 비인기 중소도시는 여전히 70~80%의 낙찰가율을 보인다. 인기종목으로 꼽히는 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 서울은 9)%이지만 수도권 중소도시는 85% 선이다. 비인기 수도권은 경매물량도 풍부한 편이다.
한 달 동안 경매에 부쳐지는 아파트 경매물건은 서울은 200~250건에 못 미치지만 이들 지역은 한달 평균 300여건을 상회하고, 단독주택과 근린생활시설 물건 또한 서울과 비교해 20% 이상 많다.
이처럼 경매에 부쳐지는 물량이 풍부한데다 낙찰가율도 낮아 우량물건을 고를 확률이 높다. 또 대형물건보다는 중소형 물건이 다양하게 공급되므로 2~3억 원 정도의 투자금액이면 충분하다.
얼마 전 평택지원에서 입찰에 부쳐졌던 평택시 신장동 W프라자 94평형 짜리 사무실이 감정가의 2억1000만원에서 5회 유찰돼 최저가 6881만원에 경매에 나왔다. 이 날 김모씨가 단독으로 입찰해 감정가의 33%인 7011만원에 낙찰 받았다. 지난 92년에 준공된 6층 짜리 상업지역 내 사무실로 임대가 수준에도 훨씬 못 미치는 평당 73만원에 중형 사무실을 장만한 셈이다.

인기종목인 아파트 또한 시세보다 싼값에 낙찰되는 게 통례다. 의정부법원에서 낙찰된 남양주시 진건읍 용정리 H아파트 31평형이 감정가 9500만원에서 1회 유찰된 다음 경매 당일 최저가 7600만원에서 시작해 6명이 입찰경쟁을 벌인 끝에 강 모 씨가 8777만원에 낙찰 받았다. 이 아파트의 시세가 1억 원 선 임을 감안하면 시세보다 1200만 원 이상 싼값에 낙찰 받은 셈이다.
굳이 인기지역을 고집하지 않는 실속 있는 소액투자자라면 비인기 수도권 일대 경매투자가 유리하다. 이들 지역은 전셋값 수준에서 아예 집을 장만할 수 있고 저평가된 주택과 상가매물들이 많아 시세보다 20% 이상 싼값에 낙찰 받을 수 있다.
이들 지역 경매투자의 또 한 가지 장점은 향후 개발에 따른 잠재가치가 감정가에 포함되지 않기 때문에 현재 땅값 수준에 감정되기 일쑤다. 따라서 감정가가 시세보다 10% 이상 저렴하고 인기지역보다 보수적으로 평가되기 때문에 감정가 수준에 낙찰 받아도 싸게 낙찰 받는 셈이다.
현재 가치는 다소 저평가되어 있지만 가격 상승탄력이 큰 것도 투자의 장점이다. 서울과 인기 수도권의 전셋값이 큰 폭으로 오르면서 탈(脫)서울 세입자가 늘고 있는 점을 감안하면 중장기적인 투자처로 매우 유리하다.

여유자금이 풍부한 투자자라면 중소형 상가주택을 노려볼 만하다. 서울과 인기지역의 임대용 상가주택 매물은 지난해와 비해 10% 이상 가격이 올랐다. 경매가 또한 크게 올라 투자금액 대비 임대수익이 크게 떨어지는 게 사실이다. 그렇지만 외곽지 상가주택은 2억 원 정도의 금액으로도 3~4층 규모의 왠만한 중소형 상가주택을 낙찰 받을 수 있다. 낙찰가율이 감정가를 웃도는 서울과 달리 이들 지역은 70% 미만에서 낙찰 받을 확률이 크다.

외곽지역 중소형 상가주택 투자수익률 높아

입찰경쟁률도 3대 1 정도로 낮다. 올 초 평택법원에서 경매에 부쳐졌던 안성시 석정동의 대지 75평, 건물 234평의 4층 건물에 5명이 입찰해 감정가(4억9797만원)의 73%인 3억6447만원에 낙찰돼 시세와 비교해 30% 이상 저렴하게 낙찰 받았다. 수도권 상가주택 경매물건은 한 달이면 150여건 정도 경매에 부쳐진다. 서울의 중형 아파트 한 채 구입할 금액이면 수도권의 왠만한 건물 하나를 살 수 있는 셈이다. 투자금액이 적은 대신 월세율이 높아 투자대비 15% 이상 임대수익을 올리는 상가주택 경매물건이 의외로 많다.

비인기 수도권지역 내 경매물건을 노릴 때는 사전에 철저한 투자전략이 필요하다. 우선 발전전망이 밝은 수도권 유망지역 내 물건을 고르는 게 유리하다. 향후 교통여건이 개선되거나 대단위 주거지역으로 탈바꿈되는 지역은 주택가격이 상승할 여지가 높으므로 집중적으로 노릴 만하다. 고양, 구리, 김포, 남양주, 파주 등 개발여지가 높고 정부가 집중적으로 개발하는 지역을 미리 점찍어 뒀다가 발 빠르게 투자하는 게 요령이다.

한적한 소도시보다는 되도록 지하철, 도로 등 교통연계망을 잘 갖춘 대도시 인접지역이거나 교육시설과 문화시설을 겸비한 중소도시 내 부동산을 골라야 안정적인 임대수입을 얻을 수 있다.
투자호재 지역이라도 무리한 투자는 위험하다. 아무리 입지여건이 좋은 곳이라도 보수적인 투자자세를 갖는 게 안전하다. 비인기 수도권의 부동산은 경기 영향을 많이 탄다. 특히 부동산침체기에는 집값과 임대가 하락 폭이 크기 때문에 무리하게 투자할 경우 투자한 돈이 잠길 가능성이 크다. 이들 지역 부동산은 인기지역과 비교해 인기가 떨어지는 데다 수요가 많지 않은 점을 염두에 둬 보수적인 투자자세를 견지하고 되도록 중소형 물건에 투자해야 한다. 또 중장기적인 안목을 갖고 투자해야 한다.

경매물건인 만큼 권리관계가 깨끗한 주택을 고르는 것도 중요하다. 수도권의 경우 경매주택의 세입자나 점유자들은 그 지역 내에서 오랫동안 살아온 토박이들이 많으므로 명도(집 비우기) 저항이 만만치 않다. 경매 낙찰 시 세입자가 전세금의 일부라도 배당 받아 나가는 부동산을 골라야 세입자와 분쟁없이 권리를 행사할 수 있다.