제목 : 양도소득세
내 용
1가구 2주택 양도세 면제요건
중복보유 허용기간이 2년에서 1년으로 단축
1가구 1주택 보유자 양도세 면제조건
①서울, 과천, 신도시 지역 : 3년 이상 보유하고, 보유기간중 2년 이상 거주②기타지역 : 거주 여부에 상관없이 3년 보유
1가구 3주택 양도세 중과세
1가구 3주택 이상 보유자는 양도세율을 60%로 인상(2005.1.1.부터). 투기지역에 대해서는 탄력세율을 우선 적용하여 최고 75%(주민세포함 82.5%)까지 과세
투기지역 양도세 중과세
실거래가로 양도세 과세하고 15%까지 탄력세율 적용(1가구 1주택 3년보유 2년 거주자는 면세)
고가주택 양도세 실거래가로 과세
실거래가가 6억원을 초과하는 주택에 대해 실거래가로 양도세 과세. 1가구 1주택자는 6억원을 초과하는 양도차익에 대해 일정 비율만 과세. 장기보유자 특별공제. 투기지역내 6억원이상 고가주택 취득시 실제취득가액으로 취·등록세 과세.
부동산양도신고제도의 폐지(2002년 7월1일부터)
종전에는 거주자가 부동산을 양도하는 경우 등기하기 전에 그 거래내용을 양도자의 주소지 관할세무서장에게 신고하고 이때 세무서장이 발급해주는 '부동산양도신고확인서'를 등기소에 제출하여야 소유권이전이 가능했으나, 세무관서에서 등기소로부터 전산망을 통해 부동산 매매에 따른 과세자료를 넘겨받아 소유권이전등기를 처리하게 되므로 부동산양도시 세무서에서 부동산양도신고를 할 필요가 없다.
◆ 양도소득세율
구분
주택구입 2년 이후 양도
주택구입 후 1~2년 사이 양도
주택구입후 1년 안에 양도
1가구 1주택
3년 이후 팔면 비과세,2~3년 사이에 팔면 9~36% 세율 적용
40%
50%
1가구 2주택
9~36%
1가구 3주택
60%
미등기 양도
70%
※실거래가로 양도소득세를 신고하여야 하는 경우
- 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 ☞ 1년 경과 후 양도하면 실거래가가 아닌 기준시가(시가의 70~90%)에 의하여 양도소득세를 계산하며, 세율도 40%로 줄어들어 세 부담을 줄일 수 있다.
- 투기지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우 ☞ 1세대 1주택 비과세 요건(3년 보유, 2년 거주)을 충족하지 않는 한 무조건 실거래가로 양도소득세가 과세된다. (주택ㆍ토지 투기지역 지정 현황은 주택관련 용어해설 > 투기지역 참조)
기준시가 및 실거래가와의 세부담 비교
[사례1] 강남 대치 S아파트 31평형(5년보유 가정) (단위:만원) ┌─────┬─────────┬─────────┬─────┐
│ 구 분 │기준시가의 경우(A)│실거래가의 경우(B)│비교(B/A)│
├─────┼─────────┼─────────┼─────┤
│ 취득가액 │ 21,000 │ 33,000 │ 1.6 │
│ 양도가액 │ 39,200 │ 60,000 │ 1.5 │
│ 양도차익 │ 17,570 │ 26,010 │ 1.5 │
│양도소득세│ 4,116 │ 6,699 │ 1.6 │
└─────┴─────────┴─────────┴─────┘
[사례2] 강남 대치 E아파트 34평형(3년보유 가정) (단위:만원)
┌─────┬─────────┬─────────┬─────┐
│ 취득가액 │ 14,500 │ 26,000 │ 1.8 │
│ 양도가액 │ 35,000 │ 59,000 │ 1.7 │
│ 양도차익 │ 20,065 │ 32,220 │ 1.6 │
│양도소득세│ 5,241 │ 9,179 │ 1.8 │
[사례3] 강남 역삼 G아파트 45평형(3년보유 가정) (단위:만원)
│ 취득가액 │ 27,250 │ 45,000 │ 1.7 │
│ 양도가액 │ 44,000 │ 73,000 │ 1.7 │
│ 양도차익 │ 15,993 │ 26,650 │ 1.7 │
│양도소득세│ 3,902 │ 7,374 │ 1.9 │
※기준시가는 실지거래가액의 70∼90% 수준에 불과하므로 통상 실지거래 가액에 의한 양도소득세 부담이 기준시가에 의한 경우보다 높은바 사례의 경우 1.6∼1.9배 증가하고 있음.
양도소득세 계산흐름
양 도 가 액
... 기준시가 또는 실지거래가액
－
취 득 가 액
필 요 경 비
... 기준시가 개산공제 또는 양도비 등 실제경비
↓
양 도 차 익
장기보유특별공제= 부동산 양도차익 × 공제율
size="2">장기보유특별공제
...
공제율
3년 이상 보유
5년 이상 보유
10년 이상 보유
10%
15%
30%
* 60% 세율 적용받은 1세대 3주택이상자의 양도주택과 미등기 양도자산은 적용배제* 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 기준면적미만의 고가주택은 5년이상 보유시 25%, 10년 이상 보유시 50% 공제율을 적용함 - 기준면적미만의 고가주택 : 실지양도가액이 6억원을 초과하면서 아파트는 전용면적이 45평미만, 단독주택은 건평 80평미만이고 동시에 대지150평 미만인 주택
size="2">양도소득금액
양도소득 기본공제
... 연간 250만원 공제
양도소득 과세표준
×
세 율
... ＊ 세율표 참조
산 출 세 액
세액공제 등
... 예정신고납부 세액공제 10% 적용
＋
가 산 세
... 확정신고·납부를 하지 아니하면 신고불성실가산세 10%, 일정한 납부불성실가산세를 가산함
납부할 세액
▣ 1세대 3주택자에 대한 양도세 중과(重課)
Q. 중과대상을 1세대 3주택으로 하는 이유는? A. 이사, 상속, 세대분할(자녀결혼), 직장관계 등으로 인하여 불가피하게 1세대 2주택이 되는 경우가 많이 있으나 1세대 3주택은 여유있는 사람들이 집값 상승차익을 기대하고 소유하는 경우가 대부분일 것으로 추정.
Q. 중과세율을 60%로 하는 이유는? A. 전형적인 투기거래에 해당하는 미등기 양도의 경우보다는 낮게 하되 미등기 양도세율 : 70%(탄력세율 적용시 85%, 주민세 포함 93.5%)
Q. 1세대 3주택의 보유여부 판정 방법은? A. 1세대 : 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성 ㅇ 미혼자는 단독세대 불인정 ㅇ 다만, 30세 이상이거나 직업(소?!--"<-->