임대기간이 완료되어 이사를 가야 하는데....


건물 소재지 : 경기도 송탄시 3층 연립주택의 3층
임대차계약 내용 : 1995년 5. 1.부터 4년간, 임대보증금 2천만원
현재 임대차계약기간은 종료.

계약 당시 확정일자를 받고 전입신고까지 해서 대항력을 갖고 있었으며 선순위 채권자도 없었고 다른 층의 임차인들보다도 선순위

그 후 소유주가 금융기관에서 융자를 받으면서 저당권을 설정하였는데, 갚지 못하여 경매에 붙여졌고, 현재는 유찰로 재경매가 힘든 상황

이 경우 임차인이 위 건물에서 아직 살고 있지만 이사를 가려고 하는데 어떻게 해야 하나??? (임차권 등기와 관련하여)

임차인이 임차권등기를 하고나서 주택을 비우고 주민등록상으로도 퇴거를 하게 되면 나중에 경매가 재개되는 경우 통지를 받을 수 있나?
기존의 선순위는 그대로 인정되는 것인가?
또한 통지를 받게 되면 어떤 식으로 법원에서 통지를 해주는가?
임차권등기의 절차는 어떻게 되는 것인가?




1. 임차권등기명령신청을 하면 된다.

임차권등기명령신청은 임대차가 종료해야만 가능하고, 건물 소재지 관할 법원에 가서 임차권등기명령신청서를 제출하면 된다.

위 사건의 경우 1999년 5. 1. 임대차 기간이 경과한 후에 묵시의 갱신이 되었는지 불분명함. 계약 종료 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 원하지 않는다는 뜻을 표시해야 계약이 종료되고, 만약 위 표시를 하지 않았다면 계약은 묵시의 갱신이 되고 임차인이 언제든지 해지할 수 있지만 의사를 표시한 후 3개월이 지나야 계약이 종료됨.
(해지의 의사를 내용증명으로 보내거나 임대인에게 계약이 종료되었다면 확인서를 받아야 함.)

참고로, 임차인이 경매절차(임대차 기간이 종료되지 않았는데, 타인이 경매를 진행하는 경우)에서 배당요구를 하게 되면, 법원이 임대인에 대하여 배당요구사실을 통지하게 되는데, 이 배당요구의 통지를 임대차계약의 해지의사표시라고 보아(대법원 판례의 내용임) 임차인이 우선변제를 받을 수 있게 됨.


2. 신청 시에 필요한 서류
임차권등기명령신청서, 임대인의 소유로 된 주택에 대한 등기부 등본 1통, 임차인의 주민등록초본 1통, 계약종료사실을 증명할 서면(해지 통고서, 임대인의 확인서)등

신청을 하면 법원이 판단하여 임차인의 주장이 타당하면 등기 명령을 하고 등기부에 기재가 됨.


3. 주의할 점

법원의 명령 후에 임차권 등기가 된 것을 확인한 후에 이사를 가야 함. 그래야만 종전의 대항력과 우선순위가 그대로 유지되고 나중에 경락대금에서 배당을 받을 수 있음.
등기가 되면 등기부에 주소가 기재되므로 법원이 통보 해주나, 가끔 잘못 되는 경우도 있으므로 등기부를 확인해 보아야 함.


4. 참고

임차하여 살던 건물에 대하여 계속하여 우선변제권이 유지되기 위해서는 임차권등기가 계속 존속하여야 함.

따라서 임대인이 임차권등기의 말소를 요구하는 경우, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 보증금의 전부를 반환받은 후 임차권등기를 말소하기 위한 서류(임차권등기명령 신청 취하서, 인감증명 등)을 교부하는 것이