상가임대차보호법이라는 법이 있습니다.
임차인을 보호하기 위한 법인데, 법률상담 처음에 있으니 읽어 보세요.

실제 계약내용이 중요합니다.
공인중개사의 확인을 받아 두세요. 공인중개사가 문제가 될 것 같으면 나중에 사실을 말하지 않을 수도 있습니다. 서로 대화를 하면서 녹음해 두세요. 마찬가지로 임차인과도 전화를 하면서 녹음해 두세요.
그리고 임차인이 그런 식으로 나오면 계약을 해제할 수도 있습니다.

이상한 것이.....
님에게도 정상적인 계약서 이외에 이중계약서를 준 것 같은데요.
아닌가요?
세금신고는 님이 하시는 것이 아닌가요?
언제 계약을 하였는가요?

작성자 진 2004-04-15 07:30:28
제 목 계약서

예 저희도 그계약서를 가지고 있습니다. 저희는 아직 세무서 신고를 하지않았고-부동산이 세무서에서 연락오면 신고를 하라고 하더군요- 임차인은 장사를 하기위해 세무서에 신고한것 같습니다. 확정일자까지 받아놓았던데...무슨의미인가요? 원래계약은 작년10월인데 이사람은 지난 3월 4일에 전임차인의 소개로 새로 들어 왔습니다.

.........
확정일자를 받아 두어야 임차인이 상가임대차보호법의 보호를 받습니다.
확정일자는 세무소에서 받습니다.

법률적으로 임차권을 양도한 것인지, 전대를 한 것인지 모르겠네요.
혹시 새로운 임차인이 들어 오는 것을 동의해 주었는가요?
그리고 전 임차인이 통장으로 월세를 지급한 사실이 없는가요?
있다면 증거가 될텐데요.

그리고 앞으로는 여기에 댓글로 질문하세요.
그래야 앞과 질문내용이 이어지고 앞으로 내용을 확인하기가 쉬워지니까요

새임차인이 들어오는것을 동의했고 계약도 그대로 승계했습니다. 통장으로 월세도 지급받았고요. 번거롭겠지만 앞의글(계약서)을 한번더 읽어주시겠어요?

질문......

예 저희도 그계약서를 가지고 있습니다. 저희는 아직 세무서 신고를 하지않았고-부동산이 세무서에서 연락오면 신고를 하라고 하더군요- 임차인은 장사를 하기위해 세무서에 신고한것 같습니다. 확정일자(2004년4월8일자로)까지 받아놓았던데...무슨의미인가요? 원래계약은 작년10월인데 이사람은 지난 3월 4일에 전임차인의 소개로 새로 들어 왔습니다. 그리고 정상적인 계약서에 부동산서명도 있고 임차인의 서명도 있는데 딴소리를 할수있나요? 전세금만 있는 서류에는 부동산서명이 없거든요. 그리고 전임차인이 월세를 낸 통장도있거든요(왜냐하면 그계약조건을 그대로 승계했습니다)그리고 처음들어와 몇일 되지않아 장사가 안된다며 나가겠다고해 임차인이 원한다면 나가기싶게 새임차인을 찾던지 아니면 가게살 사람을 찾으면 나도 가게를 팔겠다고 했더니 내용증명에 계약기간내에 가게를 팔더라도 손해배상은 물지않겠지만 다른서류를 가지고 엉뚱한주장을 하면 계약만기이전이라도 전세금반환 청구소송과상가에 대하여 법적절차를 가하겠다고 하네요. 이런일이 가능한가요?

아래에 답변하겠습니다.

그 계약조건을 그대로 승계하였다는 증거가 있는가요. 있다면 님께 많은 도움이 되겠습니다.
증거란 증인이나 서류를 말합니다.

님의 주장을 객관적으로 입증할 수 있는 증거가 있다면 그 사람에 대하여 대항할 수 있습니다.
즉 님의 주장대로 됩니다.

그객관적인 서류가 계약서인데요. 위에서 말씀드린대로 통장도 있고요. 공인중개사도 있는데.. 혹시 공인중개사가 사실을 말하지않을 가능성도 있나요? 녹음을 하라고 하셔서요. 그리고 제가 가지고 있는 계약서가 효력을 가지지 못하나요?

임대차보호법이 있다는 것은 알고 있지만 이런 경우에 적용할수 있는 법이 있습니까? 영세 임차인을 보호하기 위해 법이 있겠지만 이런경우는 오히려 저희가 피해를 당하는 것인데요. 말씀하시기 어렵겠지만 이런경우 어느쪽이 더 유리한지 한마디로 말씀해주실수는 없나요.

지금까지 말씀하신 것이 사실이라면 진님이 많이 유리합니다.
다만, 계약서가 2개니까 문제란 것입니다(일단 님의 계약서를 잘 보관해 두세요).
그러니까 공인중개사와 임차인과 대화를 하면서 녹음을 해두시라는 것입니다.
이러이러하지 않았느냐? 지금와서 왜 딴소리하느냐? 하고 확인을 해두시라는 것입니다.
통장도 님께 도움이 되는 증거입니다.
객관적인 자료로 님의 주장을 입증하면 상대방의 주장은 말도 되지 않는 소리입니다.
상가임대차보호법은 님의 임차인처럼 약속을 어기는 경우까지 보호를 해주는 것이 아닙니다.

공인중개사도 사실을 말하지 않을 가능성이 있거든요.

실제계약서에 공인중계사의 서명이 있으면 이미 그사람이 증인이 되는것 아닌가요? 정말 많은 도움을 주셔서 감사드리고 좋은 소식을 전할수 있었으면 좋겠습니다.

어찌되었든지 사실관계만 확실히 해두면 걱정하시지 않으셔도 됩니다.
공인중개사 서명이 있어도 확인을 해두는 것이 좋습니다.
흔한 일은 아니지만, 이후에 달리 양자가 달리 계약을 변경할 수도 있으니까요.

지난 월요일에 저도 내용증명을 보냈습니다. 근데 아직 연락이 없구요. 한가지 더 여쭤보고 싶은게 있어서요. 제가 임대 사업자 등록을 아직 하지 않았는데 지금 이라도 해야하나요? 세입자가 전세만 있는 계약서로 사업자등록을 해서 확정일자(4월8일자)를 받았다고 하니 어떡해야 할지 모르겠네요.

임대 사업자 등록 문제는 세금과 관련된 것이고,
세입자가 전세만 있는 계약서로 확정일자를 받았다고 해도 그 계약서가 유효한 계약서가 아니므로(만약에 님이 입증을 하면 말입니다) 세입자는 님께 그러한 사유를 가지고 대항할 수 없습니다.

임대계약 문제는 먼저 답변한 내용과 동일합니다.

원정님 오늘 내용증명이 되돌아와 배달증명으로 다시 부쳤습니다. 만약 저희가 이 상가를 팔려고 하면 지금 2달 월차임이 연체된 상태에서 임차인의 동의 없이도 가능한가요? 지금 당장이라도 보증금만 있으면 임차인을 내보내고 싶지만 사정이 그렇질 못해서요. 또 내보내려면 밀린 월차임이 다시 문제가 될텐데 -소송까지 가지 않고- 그럴땐 어떡해야 하나요? 그리고 죄송하지만 상담란에 너무 자세한 내용이 적혀 있는것 같아 윗부분을 좀 삭제해 주셨으면 합니다.

배달증명으로 부치는 것은 법률적으로 효력을 발생하기 힘듭니다.
차라리 한 부 복사하여 들고가서(다른 증인을 설만한 사람을 데리고) 내용증명에 쓴 내용을 말하세요.

상가는 언제든지 팔 수 있지만, 매수인이 임차인과 분쟁을 각오해야 하겠지요.

나중에 밀린 차임은 보증금으로 상계가 가능한데....
만약에 몇 개월 이상 지급하지 않으면 명도 소송을 해야 합니다.
그래야 보증금이 다 상계되기 이전에 임차인을 내보낼 수 있거든요.

상담란에 쓴 것은 가명으로 쓴 것이기에 상관이 없을 것 같지만, 진님의 부탁이므로 맨 처음 상담내용을 삭제하였습니다.

원정님 가만히 생각하니 이렇게 당하는것이 너무 억울하네요. 법률적으로 아무 문제없는 정상적인 일을 하고도 이렇게 속수무책이니....물론 저도 조금 잘못한 부분이 있지만은요.
제가 먼저 소송을 할수도 있나요? 정확히 어떤 소송(어떻게 이름 붙여진)인가요? 소송기간이나 비용은 어느정도 드나요? 또 판사님이 판결을하고 제가 승소 한다면 밀린 월차임과 계약기간내 월차임을 순순히 받을수 있는 건가요? 그리고 몇군데 자문을 받아 봤지만 한결같이 임차인이 불리 하다고 하시는데 임차인은 무슨근거로 저렇게 당당하게 나오는지 무슨 법적 근거를 가지는 건지 정말 알수가 없군요. 답답한 마음에 말이 길어 졌습니다. 번거로우실텐데 너무 많은걸 물어봐서 죄송하고요 한결같이 친절한 답변 감사 드립니다.

월세를 내지 않으면 계약을 해지하실 수 있습니다.
그런 다음 명도소송을 하실 수 있습니다.

제가 앞서 말씀드린 준비하란 것을 준비(증거)하셨다면 밀린 차임과 앞으로의 월차임을 지급받으실 수 있습니다.

건물이 서울에 있고, 서초동의 변호사를 수임한다면 일반적으로 착수금으로 500만원 정도를 받습니다. 부가가치세 50만원을 포함하면 550만원 정도 됩니다.

비용이 만만치 않으니까 일단은 합의를 하시고, 않되면 증거를 확보한 후 소송을 하면 95%이상(소송에 들어가보면 다른 내용이 드러나는 경우가 있어서 100%라고 말씀드리지 않은 것임) 승소합니다.

나중에 도움을 필요로 하시면, 그리고 지금까지 말씀하신 부분이 증거로서 확보가 된 상태라면, 비용부분에 관하여서는 좀 더 부담이 덜 되도록 제가 개인적으로 변호사님께 부탁드려 볼 수는 있습니다.

정말 비용이 만만치 않네요. 혹시 임차인의 억지 주장 때문에 벌어진 소송이니 승소하면 손해배상 청구는 불가능 하나요?
그리고 내용증명을 일부러 반송 시키는 거라면 그렇게하는 특별한 이유가 있나요?

비밀글로 몇가지 질문드리고 싶은데 비밀글은 어떻게 서야하나요?

제가 답변을 놓쳤군요.
소송에 승소하면 소송수임비 일부를 돌려 받을 수 있는데, 조정이 되면 사실상 받기 어렵습니다.
내용증명을 일부러 반송시키는 경우가 많은 데, 일부러 반송시키면 그 내용증명 우편은 도달된 것으로 볼 수 있습니다.
반송된 것 그대로 잘 보관하세요.
그리고 다른 사람과 함께 임차인에게 가서 내용증명 우편의 편지를 건네주고(이러한 상황을 녹음해 두는 것도 좋지요) 내용증명우편에 적힌 내용을 충분히 설명하세요.

비밀글을 글을 올릴 때, 비밀글이라는 곳에 체크를 하시면 다른 사람이 볼 수 없습니다.
다만 가능하면 다른 사람들이 볼 수 있도록 가명으로 별도로 회원을 가입하시고 그냥 올리시는 것이 좋을 것 같습니다.

배달증명을 보낸지 2주가 됐는데 아무런 반응이 없어서요... 다음 월차임 지급 날짜가 지나기 전에 한번 더 보낼 필요가 있나요?

더 보낼 필요는 없습니다.
증인이 될만한 다름 사람과 동행하여 직접 찾아가셔서 충분히 말로 설명하세요.
그 내용은 녹음으로도 남겨두세요.
그 정도로 충분합니다.

원정님 명도소송에 관해서 여쭤보고 싶어서요. 임차인이 대화가 잘안되는 사람이라서요.(몇번의 전화통화로 미뤄 짐작하자면) 사실 계약기간까지 차임을 모두 연체한다고 해도 보증금으로 해결이 되는데 이럴경우 -임차인이 어떠한 행동도 취하지 않을 경우- 어느 시점에서 명도소송을 해야하나요? 그리고 찾아가서 말로 설명하라 하시지만 솔직히 정말 무섭네요.

그럼 전화를 하시면서 녹음을 해두세요.
사실관계가 확실히 드러나는 녹음을 해두는 것이 중요합니다.

그리고 명도소송은 진님의 경우 6개월에서 8개월 정도 걸릴 것 같군요.
상대방이 강하게 저항하면 좀 늦어질 수도 있습니다.
그러니까 임대차기간이 종결되기 8개월 전에 소송을 하세요.
그 때 소송을 하면 명도소송과 별도로 차임이 있었다는 것을 확인받거나 차임을 지급하라는 이행소송을 제기할 필요도 있을 것 같은데, 동시에 진행이 가능합니다.