님의 경우 상가임대차보호법의 적용대상이 되느냐에 따라서 희비가 엇갈릴 것 같습니다.

상가임대차보호법이 적용되면 님은 다음과 같은 보호를 받을 수 있습니다.

① 임대차 존속기간 보장 : 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장
② 대항력 발생 : 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장
③ 우선변제권 보장 : 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을 인정하여 경매·공매시 후순위 채권자보다 우선 변제
④ 임대료 인상상한선 설정 : 연 12%의 범위내 인상 가능

그리고 상가임대차보호법이 적용이 되려면(님은 2003 5.에 1년 계약을 체결하였다고 하니 시기상으로는 적용이 가능함),
환산보증금(법률상담 1번 참조)이
○ 서울특별시 : 2억4천만원 이하
○ 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역(서울시 제외) : 1억9천만원 이하
○ 광역시(군지역과 인천광역시 제외) : 1억5천만원 이하
○ 기타 지역 : 1억4천만원 이하
여야 하고,

건물을 인도받고 사업자등록신청을 하고 임대차계약서상 확정일자를 받아야 합니다.


위와 같은 요건에 해당되면 귀하는 계약일로부터 최대 5년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

안산시는 수도권 성장관리지역이기에 1억4천만원 이하가 되어야 할 것 같습니다.
즉 보증금 4,000만원에 월세 100만원이하면 보호대상이 됩니다.
상가임대차보호법의 적용대상이 되지 않으면 민사상 임대차관계이기에 실제로 보호를 받기가 힘들것 같습니다.

전명훈님이 쓰신 글

전글 감사하게 잘 읽어 보았습니다. 정말 감사합니다.

바쁘신줄 알지만 다급해서 구체적으로 다시 글을 추가로 올립니다.
현재 보증금은 500-월 25만이고 관리비 밎 공과금을 더하면 월 45~50만원이고 12월 10까지 연체금액은
4개월 약 220만원 정도입니다.

관리소장님에 의하면 2004년 1월 중순경 철거 예정이라고합니다

임대차계약서상에는 3개월이상 연체하는 행위가 있을 때 계약을 해지할수 있다 라고 되어있습니다.
건물은 11월 25일짜로 모 건설회사에 매각이 되어있는 상태이고요.

이런경우 임대기간이 2004년 5월 1일 인데 상가임대차보호법에 보호를 받을수 있는지 OR 피해보상을
받을수있는지 알고십습니다.

임대차계약서 밎 사업자등록증의 주소는 동일하고 확정일자도 세무소에서 받아 놓았습니다.

부디 좋은답변 부탁하겠습니다.

감사합니다.

.................

일단 무조건 밀린 임대료를 당장 지급하시는 것이 좋을 듯 싶습니다..
그런데 법률적으로는 "건물을 인수합병하여 건물을 헐고 신축하고자 하니
아무조건도 없이 사업장을 옮겨 달라는 공문이 왔습니다"라는 부분이 해지통고가 될 수 있는지 논란이 있을 것 같습니다.
다만 일단은 무조건 납부하시고 해지한 적이 없음을 주장하시는 것이 유리할 듯 싶습니다.

그런 후 상가임대차보호법의 보호내용에 대하여 주장을 하시는 것이 좋을 듯.....

일단은 환산보증금 범위 내이니까 상가임대차보호법의 보호를 받는다고 주장해 볼 수 있을 것 같습니다.

다만 제 의견은 일단 그렇게 주장을 하시고, 님이 피해를 받은 부분에 대하여 보상을 받고 다른 곳으로 이사를 가시는 것이 상대방에게 피해를 주지 않을 것 같군요.
님도 임대료를 제 때 지급하지 않은 과실도 있고.....
상대방의 약점을 이용하여 지나친 요구를 하는 것도 결국 멀리보면 님의 인생에도 좋지 않을 수 있으니까요.

또 막상 강제로 철거를 하면 법적으로 대응하려면 비용도 많이 들고....
그렇지 않으면 강제로 철거를 막을 수 밖에 없는데....
어찌되었든지 힘든 일이니까 서로 타협하는 것이 좋겠지요.

아쉬운 점은 님이 계약을 제대로 이행하였다면 확실히 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있었을텐데....
그래도 밀린 차임은 어짜피 지급해야 할 돈이니까 먼저 밀린 차임을 당장 지급하는 것이 좋을 듯 싶군요.

작성자 전명훈 2003-12-13 16:02:40
제 목 23번추가글 입니다

사무장님의 답변 주신 글 잘 읽어보았습니다. 고맙습니다

모르는게 많아 글을 또 올립니다.
현재 건물 인수사에 그간 밀린 임대료를 지불 한다고 해도 받지도 않고 있는 상황 입니다.
내용 증명서에는 미납된 임대료 밎 관리비 합계금액 OOO원에 대하여 조속히 지급정산 하여 주시기 바랍니다 라고만 되어 있습니다. 제 생각엔 12월 30일까지 보증금에서 미납금을 제한 나머지 금액만 가지고 나가라는 소리 같습니다.
임차 기한은 2004년 5월 1일까지인데 그간 제가 홍보비로 투자한 비용이 만만치 않습니다.
새로 사업장을 옮긴다해도 처음부터 홍보를 다시 해야 하는데 간판 제작비, 이전비, 홍보물비, 등등...
최소한 이전후 발생할 실비정도는 받을 수 있는지 알고십습니다.
받을 수 있단면 어떤 절차를 거처야 하는지 알려 주시면 감사하겠습니다.

그리고 3개월 이상 체납시 계약서상에 계약해지라고 되어 있고 상가임대차보호법 권리라는 난 동그리미 1번 항목을보면 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 재계약을 거부할 수 있다라고 되어 있는데 이런경우 법적으로 보호를 받을수 없는건지 이로 인해 최소한의 피해보상을 요구 할수 없는건지도 알고십습니다.
좋은 답변 기다리겠습니다.
감사합니다.

................................

상대방이 상가임대차보호법에 대하여 잘 알고 있는 것 같군요.
저는 상대방이 임대료를 임의로 받으면 해지가 없었다면서 상가임대차보호법상의 보호를 받도록 해드리려고 먼저 번처럼 상담을 해드린 것인데.....
상배방이 그렇게 나온다면 님은 쉽지 않겠군요.
상대방은 님이 임대료를 밀려서 해지를 이미 하였다고 주장할테니까요.

저 같으면 계약한 기간인 1년동안 그 곳에 머물면서 피해금액을 조금 보상해달라면서 버티면서 피해액을 조금 보상받는 것이 어떨까 하는데, 이는 법적으로 보장된 방법이 아닙니다.
님이 계약내용을 제대로 이행을 하지 않는 바람에 상가임대차보호법상 보호를 받기 어렵게 생겼네요.
법적으로는 님이 주장하는 보호를 받을 수 없습니다.
단지 밀린 임대료를 제외한 보증금을 돌려받을 수 있을 뿐이지요.